Le projet de loi sur les droits au logement, actuellement en cours d'examen au Parlement et dont l'approbation est prévue en mai prochain, introduit des mesures importantes qui affecteront les grands propriétaires, les promoteurs et les fonds opérant dans le secteur immobilier.
Nous souhaitons vous informer que le projet de loi sur le droit au logement, qui intègre le rapport du comité de rédaction et plusieurs amendements de compromis, a été publié au Journal officiel des Cortes Generales (Congrès des députés) du 24 avril.
En attendant le vote du Sénat et son traitement parlementaire (dont l'approbation finale est attendue d'ici la fin du mois de mai et la publication au Journal officiel), la nouvelle réglementation instaure un contrôle des loyers dans les zones déclarées sous tension, un nouvel indice de référence pour la mise à jour des loyers et la réduction à cinq appartements du seuil de déclaration des grands propriétaires dans ces zones à prix plafonnés.
La nouvelle loi sur le logement réglementera également les expulsions, l'aide à l'accès au logement, la création d'un parc public de logements abordables, les propriétés vacantes et la limitation des prix des loyers, entre autres questions.
Nous examinerons ci-dessous, de manière résumée, les principales nouveautés intégrées à la nouvelle loi sur le logement, sous réserve qu'elle puisse subir des modifications au cours de son processus parlementaire.
Principales nouveautés
- Limitations des prix de location des logements
1.1 Suppression de l'IPC comme mécanisme de révision de la mise à jour annuelle des revenus
Actuellement en vigueur jusqu'au 31 décembre 2023, le renouvellement des contrats de location est soumis à une augmentation maximale de 2 %. Cependant, la nouvelle loi prévoit qu'à partir de 2024, pour les contrats de location résidentielle nécessitant une augmentation de loyer, cette augmentation ne pourra excéder 3 % pour les grands propriétaires (personnes physiques ou morales possédant plus de 10 logements ou une surface construite totale de plus de 1 500 m² à usage d'habitation, hors garages et débarras).
Dans les cas où le propriétaire n'est pas un grand propriétaire, l'augmentation sera celle convenue entre les parties et, en l'absence d'accord, elle ne pourra pas dépasser 3 %.
Par ailleurs, l’Institut national de la statistique (INE) est autorisé à définir, avant le 31 décembre 2024, un nouvel indice de référence qui se substituera à l’IPC. L’IPC ne sera donc plus utilisé comme référence pour les contrats de location.
Ces mesures auront une incidence sur les révisions de loyer pour tous les contrats de location de logements, que ces logements soient situés ou non dans une zone de marché résidentiel en difficulté.
1.2 Les contrats ne peuvent exclure l'application de la loi sur le logement
Les clauses qui permettaient la non-application des mesures prévues par la loi en cas d'accord entre les parties sont supprimées.
De plus, il est interdit d'augmenter les prix des loyers par le biais de nouvelles dépenses, ce qui obligerait les locataires à payer des frais communautaires, des frais de collecte des ordures ou toute autre dépense non imputable qui n'avait pas été préalablement convenue dans le contrat.
1.3 Déclaration d'une zone locative en difficulté
Les autorités compétentes en matière de logement, les communautés autonomes et les municipalités, peuvent déclarer des zones de marché locatif tendu si l'une de ces deux conditions est remplie :
- Que la charge moyenne des coûts hypothécaires ou locatifs sur le budget personnel ou familial, plus les dépenses de base et les services publics, dépasse 30 % du revenu moyen des ménages
- Que le prix d'achat ou de location des logements dans cette zone a augmenté, au cours des 5 dernières années, d'au moins 3 points au-dessus de l'IPC régional correspondant.
Le respect de l'une quelconque des conditions stipulées ne désignera pas automatiquement la zone concernée comme zone de marché résidentiel en difficulté ; une déclaration expresse de l'autorité compétente sera requise. La validité initiale de cette déclaration sera de trois ans, renouvelable annuellement.
La déclaration d'une zone de marché résidentiel en difficulté permettra de modifier le système de prolongation des contrats de location de logements , en établissant qu'une fois la période de prolongation obligatoire ou tacite terminée, le locataire pourra demander une prolongation extraordinaire par périodes annuelles, avec un maximum de 3 ans, pendant laquelle les mêmes conditions du contrat actuel continueront de s'appliquer.
Le propriétaire, qu'il s'agisse ou non d'un grand propriétaire, sera tenu d'accepter la prolongation, sauf si d'autres modalités ou conditions ont été convenues entre les parties ou si le propriétaire a communiqué dans les délais légaux la nécessité d'occuper le logement loué pour l'utiliser comme résidence permanente pour lui-même ou ses parents au premier degré de consanguinité ou par adoption, ou pour son conjoint en cas de jugement définitif de séparation, de divorce ou d'annulation de mariage ; ou si un nouveau contrat est signé avec les limitations de loyer.
Si de nouveaux contrats sont signés, les conséquences différeront selon que le propriétaire soit un grand propriétaire ou non.
Si le propriétaire n'est pas un grand propriétaire immobilier, le loyer ne peut excéder celui du contrat précédent après application de la clause d'ajustement annuel, sauf dans certains cas où il peut être augmenté de 10 % maximum. De plus, le locataire ne peut se voir facturer des frais ou dépenses non prévus dans le contrat précédent.
Si le bailleur est un grand propriétaire immobilier, le loyer du nouveau contrat ne pourra excéder le plafond fixé par le système d'indice des prix de référence qui sera publié ultérieurement. Cette disposition s'appliquera aux contrats conclus après l'entrée en vigueur de la loi, une fois le système d'indice approuvé.
Attention. Une définition générale de « grand propriétaire » est introduite dans la loi d'État. Il s'agit de toute personne physique ou morale possédant plus de dix biens immobiliers urbains à usage d'habitation ou une surface construite supérieure à 1 500 m², également à usage d'habitation, à l'exclusion des garages et des espaces de stockage. Toutefois, la nouvelle loi autorise expressément les communautés autonomes à abaisser ce seuil à cinq biens ou plus dans les zones où le marché du logement est tendu.
- Le propriétaire prendra en charge les frais de gestion immobilière et de formalisation du contrat
La nouvelle loi stipule que les frais de gestion immobilière et de formalisation des contrats seront à la charge du propriétaire du bien.
- Mesures fiscales pour inciter les propriétaires à acheter
3.1 Impôt sur le revenu des personnes physiques
Des incitations fiscales seront offertes afin d'encourager la location de résidences principales à des prix abordables, en ajustant la réduction du revenu locatif net de ces biens (ceci s'applique uniquement aux revenus provenant du capital immobilier ; cela n'affecte pas les revenus locatifs qui sont considérés comme une activité économique au sens de la loi sur l'impôt sur le revenu des personnes physiques). Ces nouvelles réductions entreront en vigueur le 1er janvier 2024.
Plus précisément, la nouvelle loi prévoit les réductions suivantes, qui sont incompatibles entre elles et s'appliquent dans l'ordre suivant :
- Réduction accrue de 90 % lorsqu'un nouveau contrat de location a été formalisé par le même propriétaire sur un logement situé dans une zone de marché résidentiel tendu, dans laquelle le loyer initial a été réduit de plus de 5 % par rapport au dernier loyer du contrat de location précédent.
- Réduction accrue de 70 % lorsque le propriétaire loue le bien pour la première fois, à condition que celui-ci soit situé dans une zone résidentielle en difficulté, que le locataire soit âgé de 18 à 35 ans, qu'il s'agisse d'un bien loué à l'Administration ou à des organismes sans but lucratif et destiné à la location sociale avec un loyer mensuel inférieur à celui fixé par le programme d'aide au logement du plan national de logement, ou destiné à l'hébergement de personnes en situation de vulnérabilité économique, ou encore lorsque le bien est couvert par un programme ou un critère de logement social en vertu duquel l'Administration limite le loyer.
- Réduction accrue de 60 % pour les cas où des travaux de réhabilitation ont été effectués au cours des 2 années précédant la signature du contrat de location.
Le contribuable peut appliquer la réduction la plus avantageuse à laquelle il a droit parmi celles indiquées, tout en conservant la possibilité d'appliquer la réduction de 50 %. Toutes ces réductions deviennent inapplicables si les règles (prévues par la LAU) relatives aux augmentations de loyer dans une zone de marché résidentiel en tension ne sont pas respectées.
3.2. Surtaxes sur l'IBI pour les logements vides ou inoccupés
La nouvelle loi définit un logement vacant comme un logement qui reste inoccupé sans interruption pendant plus de deux ans, sauf pour certains motifs justifiés. Ce statut de logement vacant sera constaté par une procédure administrative, avec une audition du contribuable.
Pour favoriser leur mise sur le marché, les municipalités se voient offrir la possibilité d'établir une surtaxe pouvant atteindre 150 % (actuellement à 50 %) sur le montant net de la taxe foncière (IBI), qui concernerait les logements restés inoccupés pendant plus de deux ans, sans motif justifié, pour les propriétaires possédant au moins quatre logements.
Si le bien est resté vacant pendant trois ans, la surtaxe peut atteindre 100 %.
Enfin, il existe la possibilité d'augmenter la surtaxe de 50 % supplémentaires (entre 100 % et jusqu'à 150 %) lorsque les propriétés appartiennent à des propriétaires de deux ou plusieurs maisons inoccupées dans la même commune.
Expulsions et saisies immobilières
Des améliorations sont envisagées dans la procédure d'expulsion susceptible d'affecter la résidence principale des ménages vulnérables afin d'assurer une communication efficace et rapide entre l'autorité judiciaire et les services sociaux, en leur demandant d'évaluer la situation et, le cas échéant, d'aider rapidement les personnes en situation de vulnérabilité économique et/ou sociale.
Il est garanti que les services sociaux puissent proposer des solutions de logement aux personnes concernées, afin de prévenir les situations de sans-abrisme liées aux expulsions. Dans l'attente de ces solutions, les délais de suspension des expulsions dans ces situations de vulnérabilité sont portésde 1 à 2 mois lorsque le propriétaire est un particulier, et de 3 à 4 mois lorsqu'il s'agit d'une personne morale. Par ailleurs, des critères objectifs sont intégrés à la procédure pour définir les situations de précarité économique.
Lorsque le plaignant est un grand propriétaire et que la procédure d'expulsion concerne des personnes en situation de vulnérabilité, la preuve de l'application d'une procédure de conciliation ou de médiation.
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À Àmbit Assessor, SL a 40 ans d'expérience dans le conseil fiscal, comptable et social de la Pime.
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